¿Cómo evitar errores en el reparto de gastos de una Comunidad?

Si vives en una comunidad de propietarios, sin duda te afecta el tema del reparto de gastos.

Es una cuestión que trae de cabeza a mucha gente, sobre todo cuando hay que cubrir algún gasto importante. Por eso, desde Adminfinca te aclaramos todos los detalles sobre este tema, en el que tenemos mucha experiencia.

Reparto de gastos en una comunidad de propietarios: ¿a qué se refiere exactamente?

En primer lugar, es importante entender que el reparto de gastos se calcula en base a un presupuesto. Con este concepto claro, cuando hablamos del reparto de gastos en una comunidad de propietarios nos estamos refiriendo al importe con el que cada inmueble contribuirá al pago de un gasto. Y sí, nos referimos a la propiedad porque está legalmente afecta, aunque sea su propietario quien tiene la obligación de pagar los recibos.

Estos consisten, en esencia, en todos los necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y sus servicios e intalaciones comunes. Por ejemplo: el pago del salario del conserje, la impermeabilización de la terraza comunitaria o el mantenimiento periódico del ascensor.

Para realizar un correcto reparto es importante tener en cuenta lo que la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1, dice al respecto, sin olvidarnos de lo que digan los Estatutos y los posibles acuerdos que la junta de propietarios haya tomado.

¿Cómo se reparten los gastos?

Con la Ley en la mano, el reparto de gastos se hará en base a la cuota de participación que venga fijada en tu escritura, salvo que los Estatutos o la junta de propietarios, por acuerdo unánime, hayan tomado algún otro acuerdo distinto. Por ejemplo, si tu vivienda tiene asigando un porcentaje de un 1%, contribuirás con un euro de cada cien de presupuesto. ¡Fácil!

No obstante, no siempre es así. Hay una serie de gastos susceptibles de individualización que deben repercutirse únicamente a determinados inmuebles. En estos gastos es donde hay que prestar atención a la hora de hacer un reparto de gastos correcto.

Con esto claro, cuando hagas el presupuesto de tu comunidad debes categorizar los gastos en los diferentes grupos de reparto que tengas. No son más que grupos que incluyen los inmuebles que van a contribuir en el pago de un gasto, pero en este caso hay que hacer una conversión del coeficiente. No te asustes, te explicamos cómo más adelante.

¿Cómo funcionan los grupos de reparto?

Imagina que tenemos el presupuesto de una comunidad de propietarios compuesta por 10 viviendas y 2 locales en la planta baja del edificio. Los Estatuos de la comunidad dicen que los locales están exentos de contribuir al gasto de mantenimiento y conservación de la escalera. Entonces, podemos diferenciar claramente dos grupos de reparto, según los gastos relacionados en el presupuesto. Unos los pagarán las viviendas y locales, y otros únicamente las viviendas.Tiene lógica ¿verdad?

Pues bien, si queremos repartir unos gastos sólo entre las viviendas y sacar del cálculo a los locales, no podemos aplicar el coeficiente de participación de la escritura porque los cálculos no saldrán bien. Es importante entender que el coeficiente de participación que viene reflejado en la escritura para cada inmueble se refiere al total del conjunto y, si quieres excluir determinados inmuebles, como los locales, debes hacer una conversión del coeficiente.

Siguiendo con el ejemplo, si cada vivienda tiene asignado un 7% de coeficiente de participación y cada local un 15%, en conjunto, tenemos el total del conjunto que es un 100%. Por tanto, el primer concepto que debes tener claro para hacer un reparto de gastos es que la suma de los coeficientes de todos los inmuebles que componen tu comunidad debe dar 100. Y, por ende, este coeficiente será es que se aplique para los gastos generales que no son susceptibles de individualización. 

¿Cómo hago la conversión del coeficiente de participación?

Para calcular el porcentaje de participación de cada vivienda, dentro del grupo de reparto de viviendas, tendremos que tener en consideración que ahora el conjunto suma un 70% y no un 100% (10 viviendas por un 7%). Por tanto, si el 70% ahora es el 100%, el 7% de cada vivienda ahora será de un 10%.

Como ves, la cuota de participación de cada vivienda se ha modificado y ahora sí salen las cuentas. Cada vivienda contribuirá con un 10% para cada uno de los gastos de ese grupo de gastos susceptibles de individualización. Hoy en día hay software de gestión de fincas que hacen esto de forma automática y en cuestión de segundos. Aún así, nunca está de más saberlo.

¿Cómo calculo mi cuota?

Bueno, si todavía no tienes un administrador de fincas, o aunque lo tengas, puedes ponerte en contacto con nosotros y te ayudaremos sin compromiso. Si decides hacerlo por tu cuenta, ya sabes todo lo que tienes que saber para hacer un reparto correcto del presupuesto de tu comunidad. 

1. Revisa los Estatutos y el libro de actas de tu comunidad de propietarios para comprobar si existe alguna modificación de la forma de reparto de los gastos o se ha exonerado del pago de determinado gasto a uno o varios inmuebles.
2. Haz una lista, o presupuesto, con todos los gastos que se prevean para un determinado periodo (normalmente, un año). Y asegúrate de poner ¡todos los gastos! para hacer una previsión lo más ajustada posible. Añade también un 10% (recomendable) para gastos imprevistos (no somos adivinos) y un 10% (obligatorio) para el fondo de reserva legal.
3. Categoriza los gastos por grupos y haz una interpretación objetiva de qué gasto es individualizable y qué gasto no lo es. Los grupos más habituales son el general, el de viviendas y el de garajes, aunque se pueden conformar grupos distintos en función de las características de cada comunidad.
4. Convierte los coeficientes y calcula las cuotas.

¿Qué pasa si no estoy de acuerdo con el reparto de gastos de mi comunidad?

El clásico ejemplo de desacuerdo en el reparto de gastos sería el propietario que vive en el bajo de un edificio de diez plantas, que considera que no ha de pagar el mantenimiento del ascensor porque no lo utiliza.

Si no estás conforme con el reparto de gastos de tu comunidad, sería inteligente que analizaras las cosas dos veces antes de oponerte a pagar un gasto de tu comunidad solo porque sí. Hay gastos que son claramente individualizables, pero otros como el del ascensor o el típico de las reparaciones de las terrazas comunitarias de uso privativo, hay que estudiarlos. Esto es, sin duda, lo que genera la mayor parte de desacuerdos en las comunidades de propietarios, llegando a causar verdaderos conflictos entre vecinos. 

En situaciones así, se puede llegar a acuerdos de reparto. Sin embargo, esto debe llevarse primero a la junta de vecinos y aprobarse por unanimidad ya que supone una modificación esencial. Luego, se puede registrar en los estatutos de la comunidad e inscribirlo en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Evita problemas en el reparto de gastos

Si quieres que el cálculo del reparto de gastos de tu comunidad sea justo, claro, y sencillo, lo mejor será siempre contar con el apoyo de un profesional.

Para conseguir que no se vuelva un problema entre vecinos, puedes contactar con Adminfinca para que estudiemos tu caso y os hagamos un presupuesto a medida y sin compromiso.